マイホームの購入は、多くの方にとって人生の一大イベントですよね🏠
間取りや立地、設備など、検討する項目はたくさんありますが、
マンションを購入する場合、
忘れてはいけないのが管理費と修繕積立金です。
今回は、マンションを購入したあとに
「こんなはずじゃなかった・・・！」とならないために、
管理費と修繕積立金の注意点について詳しく解説します。
【目次】
①マンションにおける管理費と修繕積立金って何のためのお金？
②購入後の「こんなはずじゃなかった！」を避けるために
③管理費・修繕積立金の注意点
Point１：管理費・修繕積立金が適正な水準かをチェック！
Point２：管理費・修繕積立金が値上がりしやすいマンションの特徴
④まとめ
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① マンションにおける管理費と修繕積立金って何のためのお金？
≪管理費とは？≫
管理費は、共用部分の維持・管理に必要な費用です。
エントランスや廊下、エレベーター、共有の庭や駐車場など、
マンション全体の快適な生活環境を維持するために使われます。
具体的には以下のような費用に充てられます。
・清掃費用
・エレベーターの保守点検費用
・共用部分の電気代
・管理人の人件費
これらの費用は、マンションの規模や設備によって異なります。
≪修繕積立金とは？≫
修繕積立金は、将来必要になる建物の大規模修繕に備えて積み立てておく費用です。
建物は年数が経つにつれて劣化していくため、定期的なメンテナンスや大規模な修繕が必要です。
修繕積立金は、これらの修繕費用を住民全員で負担するために設けられています。
特に注意すべき点は、修繕積立金は年々上昇することが多いということです。
新築マンションでは、初期の積立金が低く設定されていることがありますが、
将来的に増額される可能性が高いので、その点を考慮して予算を組むことが重要です。
これらは、購入後も長期にわたって支払い続ける必要がある費用で、
マンションの価値や住み心地に大きな影響を与えます。
② 購入後の「こんなはずじゃなかった！」を避けるために
まず、マンションを購入する際は、
「管理費・修繕積立金」を踏まえたうえで購入を検討してください。
具体的には、月々のお家に充てられる金額が10万円なのだとしたら、
例えばですが、
月2万円は管理費・修繕積立金に
月1万円は駐車場代に
残りの月7万円を物件のローン返済にあてる計算で資金計画を立てます。
ここで月10万円まるまる物件のローン返済にあてる計画にしてしまうと、
お家にかかる費用が生活を圧迫してしまうことになります。
購入希望のマンションの管理費・修繕積立金と駐車場代を確認し、
しっかりと資金計画に組み込んでくださいね。
上記の計画はしっかりできている方も多いのではないでしょうか。
しかしながら、管理費・修繕積立金が、状況の変化や時の経過とともに値上がりすることについては想定できているでしょうか？
「こんなはずじゃなかった……」とならないためにも、事前に想定しておくことが大切です。
beansでは、お客様にとって無理のない資金計画をしっかり立てた上で、お家探しのお手伝いをさせていただいております。
資金計画のご相談だけでも、お気軽にお問い合わせください♪
③ 管理費・修繕積立金の注意点
Point１：管理費・修繕積立金が適正な水準かをチェック！
マンション購入時に気をつけたいのは、管理費と修繕積立金が適正な水準かどうかです。
あまりにも高額だと、将来的な負担が大きくなり、家計に大きな影響を与えることがあります。
また、安すぎる場合も注意が必要です。
適正なメンテナンスが行われない可能性があり、長期的に見て建物の資産価値が下がるリスクがあります。
周辺の類似物件と比較し、どの程度の費用が妥当なのかを確認しましょう。
管理組合の運営状況や修繕計画がしっかりしているかもチェックポイントです。
Point２：管理費・修繕積立金が値上がりしやすいマンションの特徴
≪充実した共有設備≫
マンションのチラシを見ると、さまざまな共有設備がアピールされていますよね。
よくある共有設備としては、
・駐車場
・駐輪場
・宅配ボックス
・エレベーター
・オートロック
・エントランス、ロビー
・ゴミステーション
・防犯カメラ、セキュリティサービス
上記のような、マンションには当たり前にある設備のメンテナンスや管理も、
管理費・修繕積立金で賄われています。
それが大きなマンションになると、
さらに充実した付加価値設備が設けられていることがあります。
・プール、スパ
・キッズルーム
・ゲストルーム
・ジム
・イベントルーム
などなど。。。
上記のような、付加価値設備がある場合、管理費が高くなる傾向があります。
あったら嬉しい設備ばかりでついつい目が行ってしまいますが、
「本当に自分たちに必要なのか？」
「戸数に対して設備が過剰ではないか？」
を一度冷静に考えてみても良いですね。
≪機械式駐車場≫
機械式駐車場とは、建屋の中をエレベーターのような機械で車を収容することで、
少ない面積に多数の駐車を可能にした「タワー式」や、
鋼材を組み合わせて１台分のスペースに２台以上を停めることを可能にした「二段式」や「多段式（三台以上）」などがあります。
これらは様々な電動部品や消耗部品で組み合わさっているので、
定期的なメンテナンスはもちろんのこと、年数が経過すると大規模な部材交換や修繕の必要も出てきます。
国交省のガイドラインにも、
「マンションに機械式駐車場がある場合は、修繕工事に多額の費用を要し、修繕積立金の額に影響する度合いが大きいことから、
(修繕積立金の額の目安)では、機械式駐車場に係る修繕積立金を特殊要因として別に加算することとしました。」
と明記されています。
機械式駐車場は、土地面積が狭い場所でも駐車スペースを有効活用でき、
マンション内に多くの駐車スペースを確保するというメリットがあります。
しかし一方で、『機会式駐車場は維持コストが高いという問題を抱えている』ということを知っておくだけでも、
マンション購入の際の資金計画に役立てられます。
≪戸数が少ない≫
閑静な戸建住宅街のような場所に建っている、総戸数20戸以下のような小さいマンションもあれば、
大きな敷地に複数の棟からなる、総戸数数百戸のような大きなマンションもあります。
実は戸数が少ない場合、管理費・修繕積立金が高くなることが多いです。
総戸数が10戸でも50戸でもエレベーターは1台ですし、清掃員の人件費も一人分になります。
このメンテナンス費を10人で案分して負担するのか、50人で案分して負担するのか、
一人当たりの負担は5倍の差になります。
当然管理費は戸数が少ない方が高くなってしまいます。
また、修繕積立金も同様に、戸数が少ない方が一人当たりの負担が大きくなります。
修繕積立金は年数を追うごとに高くなる傾向があるので、
購入時に修繕積立金が月額1万円だったとして、20年後に修繕積立金が月3万円になってしまう事もあり得ます。
そうならないために、戸数が少ない場合は長期修繕計画があるかどうか、管理費や修繕積立金が上がる予定はあるか、
事前にチェックする必要があります。
もちろん総戸数が小さいマンションであっても “良い物件” は存在しますので、
購入前に、信頼できる不動産会社に相談するなどして、きちんと確認しましょう。
④まとめ
管理費や修繕積立金は、日常生活に直結する重要な費用ですので、
購入前にはしっかりと購入するマンションの管理費・修繕費を確認し、
無理のない支払い計画を立てることが大切です。
beansでは、お客様にプロの目線から
「資産価値のあるマンション」
「購入はお勧めしないマンション」
をお伝えするようにしています。
それは、私たちは「ただ物件を売りたい」のではなく、
「物件を購入やリノベーションすることで、お客様に幸せになっていただきたい」からです。
長期的な視点でお客様のお役に立てると思いますので、
マンション購入をご検討中の方は、ぜひ一度お話をお聞かせください🏠♬
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